Rénovation et restauration de maisons anciennes
LC Maîtrise d’œuvre se distingue particulièrement dans la rénovation et la restauration de maison ancienne, qu’elle soit rurale, de caractère ou prestigieuse :
- logis et château
- maison de maître, maison bourgeoise
- ferme, grange et bâti rural
- ouvrage spécifique : pigeonnier, moulin, ancien site industriel
- immeuble, appartement
- réhabilitation de l’existant pour améliorer les performances énergétiques et le confort de vie
La réhabilitation ou la restauration d’une maison ancienne demande de la rigueur et passe par des étapes précises. L’ordre des travaux de rénovation suit généralement le processus qui suit.
1 • Étude et conception
d’un projet de rénovation
Le relevé sur la maison ancienne
Je fais un relevé détaillé de la maison ancienne ou du bâtiment : c’est un plan dessiné à la main, respectant l’échelle et la forme du bâtiment d’après le plan cadastral. Je relève la surface hors tout (longueurs, largeurs, hauteurs, hauteur sous plafond…), pièces diverses, charpente, toiture, portes, fenêtres, cheminées… Je prends de nombreuses photos qui me seront utiles lors de l’établissement des plans.
Cette première phase est primordiale, tant elle va conditionner la suite du projet de rénovation. Dans l’ancien, le droit à l’erreur n’existe pas : exactitude et précision sont les maîtres mots.
Matériels utilisés :
- Télémètre laser LEICA Disto 510 (mesure des distances et des niveaux)
- Laser rotatif TOPCON RL-H5 (mesures des niveaux)
Les plans : de l’existant au projet de rénovation
A partir du relevé effectué, je fais un plan ‘’État des lieux’’ en 3D représentant fidèlement l’existant. Ce plan est le point de départ pour le ‘’Plan projet’’.
Je vous présente chez vous un avant-projet :
- sur plans papier ;
- en 3D sur mon ordinateur portable ; je peux me connecter sur une TV grand format avec une prise HDMI ;
- je fais les modifications selon vos remarques et vos idées ; vous pouvez visionner immédiatement le résultat.
Au fur et à mesure de nos échanges, je vous apporte également des idées et conseils complémentaires sur l’architecture de votre maison ancienne, son agencement optimum, le choix des matériaux, les solutions de chauffage…
Après quelques réunions de travail et rencontres, vous validez un projet : les plans d’exécution peuvent être préparés.
Matériels utilisés :
- Logiciel architectural 3D ;
- Traceur de plans au format A0 (841 x 1189 mm) ;
- Imprimante/scanner professionnelle format A3 ;
2 • Démarches administratives
Si le projet le nécessite, je prépare le dossier de Déclaration Préalable de Travaux (DP), ou de demande de Permis de Construire (PC)
Les pièces constitutives pour un projet de rénovation / restauration de maison ancienne sont :
- les formulaires dûment complétés ;
- un plan (format A0) regroupant les différentes vues/ projections demandées (plan de situation, plan masse, plan en coupe du terrain, plan des façades et des toitures…) ;
- une notice présentant le projet
3 • L’estimation financière
de la rénovation de votre maison ancienne
Estimation du montant des travaux
L’estimation permet de vous donner une approche plus précise du montant des travaux, et de vérifier que votre budget pourra être respecté. Si besoin, les prestations pourront être revues pour s’adapter.
Je rédige un descriptif détaillé par corps d’état : Gros-Œuvre, Charpente, Couverture, Menuiserie, Électricité, Plomberie, Chauffage, Peinture… Je fais un métré de l’ensemble : l’estimation financière étant basée sur les prix marché en ma possession.
Certains points peuvent être très spécifiques, je demande alors une estimation aux entreprises compétentes.
Consultation des entreprises : chiffrage précis et choix éclairé
Lorsque vous avez validé les prestations, je prépare un DCE (Dossier de Consultation des Entreprises) comprenant :
- Les plans (vue en plan existant et projet, façades, coupes, photos de l’existant, photos 3D) permettant d’apprécier le projet
- Le descriptif par corps d’état constituant des Lots,
- Différents documents : C.C.A.P (Cahier des Clauses Administratives Particulières), A.E (Acte d’engagement) et D.C (Dispositions Communes à tous les lots)
Le DCE est envoyé aux entreprises dont nous aurons établi la liste ensemble.
A réception des offres, je procède à leur analyse technique et financière. Si besoin je demande des précisions aux entreprises. Je vérifie bien entendu que chacune d’entre-elles possède une assurance Responsabilité Civile et Décennale.
L’analyse terminée, je vous propose un choix objectif, basé sur une grille de critères. La décision finale vous revient.
4 • Direction de l’exécution
des travaux de rénovation
La réunion de lancement
Vous avez choisi les entreprises qui vont participer à rénover votre maison ancienne… Les travaux vont pouvoir commencer.
Première étape, j’organise une réunion de lancement et de préparation des travaux avec :
- Vous-même, en qualité de Maître d’ouvrage ;
- Les entreprises ;
- Moi-même en qualité de Maître d’œuvre.
Cette réunion permet de :
- Signer les marchés entre les entreprises et vous-même ;
- Faire un point technique ;
- Établir le planning.
Les travaux commencent
Une réunion de chantier hebdomadaire rythme le déroulement des travaux. Le maître d’ouvrage est invité à participer à chaque réunion. Je vérifie la conformité des travaux et le respect du planning. Je prends en compte vos observations et vos demandes en cours de chantier.
Si besoin, je me déplace entre 2 réunions.
Chaque réunion de chantier fait l’objet d’un compte-rendu diffusé aux entreprises et au Maître d’ouvrage.
5 • Réception des travaux
Lorsque les travaux arrivent à leur terme, nous pouvons fixer ensemble une date pour convoquer les entreprises à la Réception des Travaux de Rénovation de votre maison ancienne.
Le jour ‘’J’’, nous vérifions ensemble les travaux. Chaque entreprise est convoquée à son tour, afin de vérifier la conformité des travaux réalisés. Je rédige alors le Procès-verbal de réception :
- Sans réserve : tous les travaux sont terminés et conformes
- Avec réserves : seuls quelques détails ne sont pas conformes ; l’entreprise dispose d’un délai convenu pour lever les réserves (reprendre les points soulevés non conformes)
- Refusée : les travaux ne sont pas terminés et ne peuvent être réceptionnés ; ce cas est extrêmement rare
La date de réception est fixée généralement plusieurs semaines à l’avance. Les entreprises connaissent donc la date butoir et mettent tout en œuvre pour terminer le jour convenu.